Empresa nos Estados Unidos
Compra de imóvel nos EUA por meio de empresa: o que muda nos dois países
Comprar o apartamento em Miami ou a casa em Orlando em nome próprio ou por uma empresa muda o imposto na venda, a sucessão e a declaração no Brasil. A CRH Advisory compara os caminhos antes da compra, abre a empresa quando ela faz sentido e mantém tudo declarado.
Por que CRH Advisory
- Dupla titulação: Advocacia (OAB/SP) + Contabilidade (CRC/SP)
- 10+ anos de experiência em Direito Tributário e Societário
- Atuação global: EUA, Caribe, Europa e América do Sul
- Sem intermediários: você fala diretamente com quem resolve
Em resumo
Vale a pena comprar imóvel nos EUA por empresa?
Depende do uso do imóvel, do valor e da família. O imóvel nos EUA em nome do brasileiro entra no estate tax americano; na venda por estrangeiro, o comprador retém 15%, em regra. Pela empresa, o aluguel é renda passiva, e o lucro dela costuma ser tributado no Brasil todo 31 de dezembro.
- Em nome próprio. Imóvel situado nos EUA entra no espólio americano do não residente.
- Na venda. Retenção de 15% do valor pelo comprador, em regra, pela FIRPTA.
- Pela empresa. Aluguel não é renda ativa; abaixo de 60% de renda ativa, tributação anual no Brasil.
- Brasil. O imóvel ou a empresa entram na declaração e, conforme o total, na DCBE.
Em nome próprio ou pela empresa: o que muda?
Em nome próprio, o imóvel é declarado como bem da pessoa física, e o ganho na venda segue a regra de ganho de capital. Pela empresa, o imóvel fica no balanço dela, e o lucro, inclusive o aluguel, segue as regras da controlada no exterior.
Em nome próprio
- Brasil Ganho de capital na venda (Lei 8.981/1995, art. 21).
- EUA Imóvel no espólio americano; retenção FIRPTA na venda.
Pela empresa
- Brasil Lei 14.754/2023: com aluguel como renda principal, lucro tributado todo 31/12.
- EUA Depende da forma e da tributação da empresa lá.
- Alternativa Declarar os bens da empresa como se fossem do sócio (art. 8º).
O ganho na venda de bens no exterior que não são aplicação financeira segue o art. 21 da Lei 8.981/1995, pelo art. 2º, § 2º, da Lei 14.754/2023. Na empresa, os aluguéis não contam como renda ativa própria (art. 5º, § 6º, I, e); se a renda ativa ficar abaixo de 60% da renda total, o lucro é tributado todo 31 de dezembro (art. 5º, § 5º, II). A exceção é a empresa cuja atividade principal é, de fato, incorporação imobiliária ou construção no país em que está (art. 5º, § 9º).
O que o brasileiro paga nos EUA sobre o imóvel?
Na venda do imóvel por estrangeiro, o comprador retém, em regra, 15% do valor da venda (FIRPTA). Na morte do dono não residente, o imóvel nos EUA entra no estate tax, e o espólio declara quando os bens lá passam de US$ 60 mil.
- FIRPTA. Retenção de 15% do valor na venda por pessoa estrangeira, com exceções previstas pelo IRS.
- Estate tax. O imóvel nos EUA é bem situado lá e entra no espólio do não residente.
- Crédito da retenção. Para aproveitar o valor retido na venda, o vendedor entrega a declaração de não residente (1040-NR para pessoa física; 1120-F para empresa).
- Sem tratado. O Brasil não tem tratado de estate tax nem de imposto de renda com os EUA.
Fontes: IRS, retenção FIRPTA (21/07/2026), estate tax de não residentes (20/09/2026), tratados de estate tax e tratados de imposto de renda.
Como a CRH Advisory organiza a compra do imóvel?
A compra começa pela pergunta certa: para que é o imóvel e quem deve ser o dono dele. Com isso, comparamos os caminhos, abrimos a empresa quando ela faz sentido e preparamos a documentação para a compra e para o Brasil.
Uso e valor
Definimos se o imóvel é para uso da família, para aluguel ou para investimento, e o valor da compra.
Comparação
Comparamos a compra em nome próprio, pela LLC americana e por empresa offshore, nos dois países.
Empresa e envio
Abrimos a empresa e organizamos o envio dos recursos por câmbio regular.
Declarações
Mantemos o imóvel ou a empresa no Imposto de Renda, na DCBE e nas declarações americanas.
O aluguel do imóvel da empresa é tributado no Brasil?
É. Quando o aluguel é a principal receita da empresa, a renda ativa própria fica abaixo de 60%, e o lucro dela é tributado em 15% no Imposto de Renda do sócio todo 31 de dezembro, mesmo que o dinheiro fique nos EUA.
A regra está no art. 5º, §§ 5º e 6º, da Lei 14.754/2023. O imposto pago nos EUA pela empresa pode ser deduzido, dentro dos limites do § 15. Se o sócio preferir, pode declarar o imóvel da empresa como se fosse dele (art. 8º), opção irrevogável enquanto tiver a empresa.
A CRH Advisory compara esses caminhos com os números do imóvel antes da compra.
Perguntas frequentes sobre imóvel nos EUA por empresa
Brasileiro pode comprar imóvel nos EUA pela empresa?
Pode. O imóvel pode ser comprado por uma LLC americana ou por uma empresa offshore, desde que os recursos saiam do Brasil por câmbio regular e a empresa seja declarada aqui.
Comprar pela empresa evita o estate tax?
A forma de deter o imóvel muda o que é considerado bem situado nos Estados Unidos, mas não existe resposta pronta. O IRS lista o imóvel nos EUA e as ações de empresas americanas entre os bens do não residente sujeitos ao estate tax, e o espólio declara pelo Form 706-NA quando esses bens passam de US$ 60 mil. A empresa escolhida, americana ou estrangeira, e a forma como ela é tributada nos EUA definem se o que fica no espólio é o imóvel, a participação na empresa ou nenhum dos dois. Cada opção tem custo de manutenção e um efeito no Brasil: pela Lei 14.754/2023, a empresa que vive do aluguel tem renda ativa abaixo de 60% e o lucro tributado todo 31 de dezembro. Como o Brasil não tem tratado de estate tax com os Estados Unidos, a CRH Advisory compara as opções com o valor e o uso do imóvel antes da compra, e não depois.
Quanto o comprador retém na venda do imóvel?
Em regra, 15% do valor da venda, quando o vendedor é estrangeiro, pela FIRPTA. O IRS prevê exceções e valores reduzidos em alguns casos, como quando o comprador vai morar no imóvel.
O imóvel nos EUA entra na declaração ao Banco Central?
Entra no total de bens no exterior. Quando esse total é de US$ 1 milhão ou mais em 31 de dezembro, a pessoa entrega a declaração de capitais brasileiros no exterior.
Posso usar o imóvel da empresa para morar ou passar férias?
Pode, mas o uso pessoal de um bem da empresa precisa estar documentado e tem efeitos no balanço e na declaração. A CRH Advisory define isso no desenho, antes da compra.
Decida em nome de quem o imóvel fica antes da compra
Converse com a nossa equipe para comparar os caminhos nos dois países.